ТЭП земельного участка

Нормативная база

СП 42.13330.2026 «Градостроительство. Планировка и застройка территорий» (приказ Минстроя России от 11.06.2026 № 368/пр, введён 12.07.2026 взамен СП 42.13330.2016), прил. Б «Нормативные показатели плотности застройки функциональных зон», табл. Б.1 — сверена 21.08.2026 по официальному изданию; лимиты — местные ПЗЗ. Числа табл. Б.1 (коэффициент застройки / коэффициент плотности застройки): многоэтажная жилая застройка 9 этажей и более — 0,4/1,2; среднеэтажная от 5 до 8 этажей и малоэтажная до 4 этажей включая мансардный — 0,4/0,8; блокированные одноквартирные дома — 0,3/0,6; индивидуальные жилые дома — 0,2/0,4; многофункциональная общественно-деловая зона — 1,0/3,0; специализированная общественная застройка — 0,8/2,4; курортная зона и зона отдыха — 0,5/1,6; промышленная зона — 0,8/2,4; научно-производственная — 0,6/1,0; коммунально-складская — 0,6/1,8. Против редакции 2016 числа не изменились, добавлена строка курортной зоны и зоны отдыха, а отдельная строка реконструируемой многоэтажной застройки 0,6/1,6 из таблицы убрана: по примечанию 3 до 0,6 и 1,6 разрешено повышать при комплексном развитии территории и в радиусе 1500 м от станций скоростного внеуличного транспорта, по примечанию 4 при реконструкции сложившихся кварталов — не более чем на 30 %. Приложение больше не помечено «обязательное», зоны названы функциональными, а не территориальными, и по примечанию 5 значения могут быть уточнены в ПЗЗ. Внимание на определение: коэффициент плотности застройки в редакции 2026 — отношение суммы площадей проекций в плане наземных этажей зданий к площади территории (в редакции 2016 — площадь всех этажей по внешним размерам здания); подземные этажи не учитываются, база отсчёта для жилых и общественно-деловых зон — территория в границах элемента планировочной структуры, а не квартал брутто. Поле «Сумма площадей наземных этажей» в калькуляторе заполняется по этому определению, а не общей площадью по обмерам помещений

Как считается

Метод и нормативная база

Технико-экономические показатели земельного участка по определениям приложения Б «Нормативные показатели плотности застройки функциональных зон» СП 42.13330.2026 «Градостроительство. Планировка и застройка территорий» (утверждён приказом Минстроя России от 11.06.2026 № 368/пр, введён в действие с 12.07.2026 взамен СП 42.13330.2016). Коэффициент застройки — отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади территории; коэффициент плотности застройки — отношение суммы площадей проекций в плане наземных этажей зданий и сооружений к площади территории. По примечанию 2 к табл. Б.1 учитываются только надземные этажи, включая мансардные, подземные этажи не учитываются.

Коэффициент застройки показывается в процентах от площади участка, коэффициент плотности — безразмерным числом. Средняя этажность — сумма площадей наземных этажей, делённая на площадь застройки. Доли озеленения и покрытий — от площади участка; остаток после застройки, озеленения и покрытий показывается прочей территорией, и сумма площадей больше участка помечается ошибкой баланса.

Числа табл. Б.1 (например, 0,4 и 0,8 для зоны застройки среднеэтажными и малоэтажными жилыми домами, 1,0 и 3,0 для многофункциональной общественно-деловой зоны) на земельный участок не переносятся: по примечанию 1 они даны для территории в границах элемента планировочной структуры, а предельные значения в границах земельных участков устанавливаются документами градостроительного зонирования. Поэтому сравнение идёт с лимитами, которые вводит пользователь: предельный процент застройки из градостроительного регламента ПЗЗ, минимальный процент озеленения и коэффициент плотности застройки участка — иные предельные параметры, которые п. 6.2.56 разрешает устанавливать в регламенте.

Формулы

Кз = Sзастр/Sуч·100 %

коэффициент застройки по приложению Б СП 42.13330.2026, в процентах; Sзастр — площадь, занятая под зданиями и сооружениями

Кпз = Sэт/Sуч

коэффициент плотности застройки по приложению Б; Sэт — сумма площадей проекций в плане наземных этажей, подземные не учитываются (примечание 2 к табл. Б.1)

nср = Sэт/Sзастр

средняя этажность наземной части

Козел = Sозел/Sуч·100 %; Кпокр = Sпокр/Sуч·100 %; Кпроч = (Sуч − Sзастр − Sозел − Sпокр)/Sуч·100 %

баланс территории участка

Кз ≤ [Кз]; Кпз ≤ [Кпз]; Козел ≥ [Козел]

лимиты из ПЗЗ и градостроительного плана участка; нулевой лимит застройки и плотности означает, что лимит не задан

Что вводится

• Площадь участка, площадь застройки, сумма площадей наземных этажей по внешнему контуру, площадь озеленения и площадь покрытий (проезды, площадки, тротуары), м².
• Лимиты по ПЗЗ: предельный процент застройки, минимальный процент озеленения, предельный коэффициент плотности застройки участка.

Что получается

• Процент застройки Кз, коэффициент плотности застройки Кпз, средняя этажность, доли озеленения, покрытий и прочей территории.
• Отметки о выходе за каждый лимит ПЗЗ и о сумме площадей больше участка, схема баланса территории и выгрузка в PDF, Excel и DOCX.

Пример расчёта

Участок 6000 м² под среднеэтажную жилую застройку. Площадь застройки 1500 м², сумма площадей наземных этажей по внешнему контуру 6300 м², озеленение 1500 м², покрытия (проезды, площадки, тротуары) 2400 м². Лимиты по ПЗЗ из градостроительного плана участка: застройка не более 40 %, озеленение не менее 25 %, коэффициент плотности застройки не более 1,0.

1. Процент застройки: 1500/6000·100 = 25,0 %, лимит 40 % — в пределах.
2. Коэффициент плотности застройки: 6300/6000 = 1,05 при лимите 1,0 — лимит ПЗЗ превышен.
3. Средняя этажность: 6300/1500 = 4,2.
4. Озеленение: 1500/6000·100 = 25,0 % при минимуме 25 % — выполнено. Покрытия: 2400/6000·100 = 40,0 %.
5. Баланс территории: 6000 − 1500 − 1500 − 2400 = 600 м², прочая территория 10,0 %.

Застройка 25,0 % и озеленение 25,0 % укладываются в лимиты, но коэффициент плотности застройки 1,05 превышает лимит 1,0 — участок не соответствует ПЗЗ. Средняя этажность 4,2, покрытия 40,0 %, прочая территория 10,0 %.

Окончательные значения принимаются в составе проектной документации — с учётом задания, местных условий и решений смежных разделов.

Границы применимости

• Лимиты не выводятся из нормы, а вводятся пользователем из ПЗЗ и градостроительного плана участка. Значения табл. Б.1 СП 42.13330.2026 на участок не переносятся: по примечанию 1 они даны для территории в границах элемента планировочной структуры, по примечанию 5 могут быть уточнены в ПЗЗ, а повышение по примечаниям 3 и 4 (до 0,6 и 1,6, при реконструкции не более чем на 30 %) калькулятор не применяет.
• Площадь застройки и сумма площадей наземных этажей вводятся готовыми числами, правило их подсчёта калькулятор не применяет. Для жилого здания площадь застройки — по п. А.1.1 приложения А СП 54.13330.2022: сечение по внешнему контуру на уровне планировочной отметки земли с выступающими частями и с выходящей за контур подземной частью. Сумма этажей — только наземные, включая мансардные; общая площадь по обмерам помещений сюда не подходит.
• Застройка, озеленение и покрытия считаются непересекающимися частями участка. Озеленение на эксплуатируемой кровле, газонная решётка на стоянках и площадках не выделяются: засчитываются ли они в процент озеленения, определяют ПЗЗ и местные нормативы градостроительного проектирования.
• Показатели участка не заменяют других ограничений площадки: противопожарные расстояния, отступы от границ участка и красных линий, охранные зоны сетей, инсоляция, предельная этажность и высота по ПЗЗ, число машино-мест калькулятор не проверяет. Итоговые ТЭП уточняются в разделе ПЗУ.

Смежные расчёты: Генеральный план (ГП)

• Парковочные места